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為建立完善我市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場，我局制定了《青島市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理辦法》（青自然資規(guī)(規(guī))字〔2020〕5號，以下簡稱“《辦法》”），文件自2020年7月1日起施行，有效期至2025年6月30日。按照《山東省行政規(guī)范性文件評估暫行辦法》從合法性、合理性、可操作性、規(guī)范性和實效性等五個方面進(jìn)行了評估，經(jīng)評估，需要繼續(xù)執(zhí)行?？紤]到原依據(jù)文件《物權(quán)法》已廢止，延期后文件依據(jù)《民法典》施行，我局對文件中的法律依據(jù)進(jìn)行了相應(yīng)修改完善。

一、文件延期的必要性

土地二級市場作為要素市場的重要組成部分，對推動經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展具有關(guān)鍵意義。2020年、2022年，中共中央、國務(wù)院先后印發(fā)《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》《關(guān)于加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見》，提出完善全國統(tǒng)一的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場。黨的二十屆三中全會又從深化改革的角度，作出加快發(fā)展建設(shè)用地二級市場的部署?！掇k法》為我市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為提供了政策支撐，對我市范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，特別是土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況進(jìn)行了規(guī)范，明確了土地二級市場交易環(huán)節(jié)和流程的基本規(guī)則，搭建了土地市場“線上+線下”交易場所，實現(xiàn)了交易規(guī)則透明、統(tǒng)一，有效促進(jìn)了土地要素流通順暢。《辦法》自施行以來執(zhí)行效果良好，且與國家、省新出臺的政策法規(guī)沒有沖突。因此，建議繼續(xù)執(zhí)行。

二、主要依據(jù)

1.《中華人民共和國民法典》；

2.《中華人民共和國土地管理法》；

3.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；

4.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；

5.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）；

6.《山東省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（魯政辦發(fā)〔2019〕33號）。

三、主要內(nèi)容

辦法分七章，主要從建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、建設(shè)用地使用權(quán)出租、建設(shè)用地使用權(quán)抵押、建設(shè)用地使用權(quán)二級市場建設(shè)、建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易等方面，對建立完善我市建設(shè)用地使用權(quán)二級市場做了規(guī)定。其中，原法律依據(jù)《物權(quán)法》已廢止，修改后依據(jù)《民法典》施行，我局對《辦法》中的法律依據(jù)進(jìn)行了相應(yīng)修改完善。

（一）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

一是明確了建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型；二是明確了劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件；三是明確了出讓方式、作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件；四是對涉地司法處置工作銜接、轉(zhuǎn)讓交易價格管理等做了規(guī)定。

（二）建設(shè)用地使用權(quán)出租

?一是明確了建設(shè)用地使用權(quán)出租的概念；二是明確了劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租條件；三是提出建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度；四是明確了以出讓、租賃、作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租條件。

（三）建設(shè)用地使用權(quán)抵押

一是明確了建設(shè)用地使用權(quán)抵押的概念；二是明確了劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)抵押條件；三是明確了出讓、作價出資或入股、租賃等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)抵押條件；四是允許營利性養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資；建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風(fēng)險提示機制。

（四）建設(shè)用地使用權(quán)二級市場建設(shè)

一是提出了建設(shè)土地交易線下有形市場和線上交易市場；二是對土地二級市場的交易流程、信息共享、服務(wù)體系、監(jiān)測監(jiān)管等做了規(guī)定。

（五）建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易

主要對交易各方通過青島土地市場網(wǎng)上交易系統(tǒng)參與建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易的具體程序、材料準(zhǔn)備、系統(tǒng)管理、糾紛解決等做了規(guī)定。

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