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青島自貿(mào)片區(qū)各部委，區(qū)直單位，區(qū)直屬企業(yè)、青島中德生態(tài)園各部委：

? ? ? 《既有建筑調(diào)整使用功能規(guī)劃建設(shè)審查管理辦法》已經(jīng)管委同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

中國（山東）自由貿(mào)易試驗區(qū)青島片區(qū)管委綜合部

青島中德生態(tài)園管委綜合協(xié)調(diào)部

2025年4月28日

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（此件公開發(fā)布）

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既有建筑調(diào)整使用功能規(guī)劃建設(shè)審查管理辦法

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第一條?為優(yōu)化中國（山東）自由貿(mào)易試驗區(qū)青島片區(qū)（以下簡稱青島自貿(mào)片區(qū)）營商環(huán)境，規(guī)范既有建筑功能轉(zhuǎn)換，促進城市更新和低效用地再開發(fā)、盤活空間資源，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《建筑工程施工許可管理辦法》《建設(shè)工程消防設(shè)計審查驗收管理暫行規(guī)定》《自然資源要素支撐產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展指導目錄》《關(guān)于進一步做好城市既有建筑保留利用和更新改造工作的通知》等有關(guān)政策文件規(guī)定，結(jié)合青島自貿(mào)片區(qū)實際，制定本辦法。

第二條?青島自貿(mào)片區(qū)范圍內(nèi)既有建筑調(diào)整部分或全部使用功能，需要辦理規(guī)劃審查、施工許可、消防設(shè)計審查的，適用本辦法。既有建筑未改變原有使用功能但建筑內(nèi)部進行重新裝飾裝修或調(diào)整空間布局的不適用本辦法。

第三條?本辦法所稱既有建筑是指具有不動產(chǎn)權(quán)證等合法建設(shè)手續(xù)的建筑。原使用功能以建設(shè)工程規(guī)劃許可證或不動產(chǎn)權(quán)證為準。

既有建筑裝修改造應(yīng)當保證建筑物的整體性和安全性，并符合建設(shè)工程消防技術(shù)規(guī)范，不得損害公共部位設(shè)施、侵占公共空間，不得影響該建筑其他區(qū)域消防設(shè)施的正常使用。

第四條?本辦法通過正、負面清單的形式進行管理，鼓勵激發(fā)市場活力、提升文化功能、改善民生設(shè)施、完善公共服務(wù)，促進城市更新和低效片區(qū)改造升級；嚴格控制對城市規(guī)劃和周邊環(huán)境、安全有嚴重影響的項目。

第五條?以下情形的既有建筑使用功能調(diào)整，符合規(guī)劃要求、對周邊無嚴重影響，無需辦理規(guī)劃審查，房屋產(chǎn)權(quán)方或建設(shè)單位可直接按規(guī)定申請辦理施工圖審查、施工許可、消防設(shè)計審查或消防驗收備案等手續(xù)。

1.住宅底層網(wǎng)點、商業(yè)建筑和商務(wù)辦公（行政辦公及工業(yè)、研發(fā)辦公除外）建筑內(nèi)部業(yè)態(tài)調(diào)整和功能互換，包括：商鋪、商場、超市、服裝及小商品市場、飯店、餐廳、賓館、旅館、服務(wù)型公寓、金融保險、藝術(shù)傳媒、研發(fā)設(shè)計、技術(shù)服務(wù)、劇院、電影院、網(wǎng)吧、寵物醫(yī)院、洗車場、洗染店、健身房、照相館、理發(fā)美容點、洗浴場所、機動車電子產(chǎn)品和日用產(chǎn)品修理網(wǎng)點、物流營業(yè)網(wǎng)點、培訓機構(gòu)、托育機構(gòu)及不產(chǎn)生大量醫(yī)療廢棄物的眼科、口腔、體檢、診所等。

2.政府所有或管理的教育、醫(yī)療、文化、體育、社會福利與保障等公共服務(wù)設(shè)施，在保證主體功能前提下增加便利店等便民內(nèi)部商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施的。

3.結(jié)合老舊小區(qū)改造，利用既有建筑補充完善老舊小區(qū)物業(yè)管理用房、農(nóng)貿(mào)市場、日間照料中心、老年服務(wù)站、社區(qū)綜合性文化服務(wù)中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等社區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施，果蔬店、便利店、美容美發(fā)店、金融服務(wù)網(wǎng)點、書店、文化娛樂、家政服務(wù)、快遞收發(fā)等內(nèi)部小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

4.工業(yè)項目的辦公及生活服務(wù)設(shè)施用房在保證企業(yè)運營前提下調(diào)整為服務(wù)生產(chǎn)經(jīng)營的研發(fā)和商業(yè)功能的。

5.公園、旅游景點的配套管理用房在保證主體功能前提下增加服務(wù)游客的商業(yè)功能的。

第六條?以下既有建筑使用功能調(diào)整嚴重影響城市規(guī)劃、環(huán)境和安全，不予受理。

1.未經(jīng)批準擅自將非住宅建筑改為住宅、酒店、公寓、職工宿舍的。

2.利用住宅建筑改為有安全、噪聲、光、油煙污染問題、嚴重影響周邊環(huán)境的項目，包括：餐飲、機械加工、建材庫房、寵物醫(yī)院、娛樂場所、棋牌室、健身房、游泳館等。

3.未經(jīng)批準擅自將建筑用途轉(zhuǎn)為易燃易爆、危化品生產(chǎn)加工存儲、危廢存儲等功能的。

4.《青島市市區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套標準及規(guī)劃導則》規(guī)定配建的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、社會福利與保障、交通、市政公用等各級各類公共服務(wù)設(shè)施以及農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)綜合服務(wù)中心、黨群服務(wù)站、物業(yè)管理用房改為他用的。

5.未經(jīng)批準擅自將地下車庫、交通通道改做他用的。

6.未經(jīng)批準擅自封閉架空層、增加隔層等增加建筑面積進行使用的。

7.利用違法建設(shè)整體或部分進行使用的。

8.其他明顯與建設(shè)工程規(guī)劃許可用途不符的以及法律法規(guī)明確規(guī)定不得改變用途的。

第七條?除本辦法第五條、第六條規(guī)定以外的其他建筑改變使用功能的，由房屋產(chǎn)權(quán)方或建設(shè)單位在開展方案設(shè)計前提出申請，規(guī)劃主管部門在符合規(guī)劃的前提下出具意見。建設(shè)主管部門在消防設(shè)計審查或消防驗收備案遇到難以判斷的情形時；或者認為原規(guī)劃許可內(nèi)容不明確，需函詢的，也可書面征求規(guī)劃主管部門意見。

第八條?現(xiàn)有建設(shè)用地過渡期支持政策以5年為限，過渡期滿既有建筑調(diào)整使用功能后，需要辦理不動產(chǎn)登記用途變更的，應(yīng)當按照變更建筑使用性質(zhì)、用途的許可程序辦理規(guī)劃許可、消防等手續(xù)，并完善土地用途變更手續(xù)。既有建筑調(diào)整使用功能后，未辦理土地用途和不動產(chǎn)登記用途變更的，在城市更新、建設(shè)等需要進行征收征遷時，仍按法律法規(guī)、相關(guān)政策及不動產(chǎn)權(quán)證載明的用途、面積給予補償。

第九條?房屋產(chǎn)權(quán)方或建設(shè)單位進行既有建筑使用功能調(diào)整，應(yīng)確保建筑符合安全、環(huán)保、物業(yè)管理等法律法規(guī)規(guī)范要求，并按照法律法規(guī)及相關(guān)政策的規(guī)定，主動征求相關(guān)利害關(guān)系人意見，處理好涉及的相鄰權(quán)關(guān)系，負責處理由此引發(fā)的相鄰權(quán)矛盾，并承擔相應(yīng)的法律責任。

第十條?本辦法由規(guī)劃建設(shè)一部負責解釋，自2025年4月28日起施行，有效期至2027年4月27日。執(zhí)行過程中，如遇法律法規(guī)和政策調(diào)整，按照最新規(guī)定執(zhí)行。